Al momento de adquirir un bien inmueble ya sea casa, local comercial, edificio o condominio por cualquier medio, es decir compra venta, donación o herencia, en automático y nos ubicamos en el supuesto de contribuir con el impuesto PREDIAL.

Este impuesto existe en muchos países y la idea en el cual se basa es que todas las personas propietarias de algún inmueble deben aportar una cuota anual al Estado en forma de tributo, pues con ello busca gravar la riqueza de cada sujeto, es decir entre mas se tiene, mas se paga.

Su forma de pago es anual principalmente en los primeros dos meses del año y su determinación o cálculo se realiza tomando como base el valor que catastralmente tiene el inmueble, este valor catastral se calcula con los valores unitarios del suelo y la construcción y multiplicando estos por los metros de edificación que posea el inmueble.

Como se determina el valor del suelo? Esto se realiza tomando en primer término la ubicación del inmueble para lo cual se cuenta con tres tipos de valor de suelo:

  • Área de valor.- Se aplica cuando en manzanas o lotes existen inmuebles con las mismas características, es decir considera el tipo de inmueble (condominios, locales comerciales, fábricas, casas, etc.), así como la dinámica inmobiliaria que es el comportamiento del sector inmobiliario (numero de compraventas de la zona y precios).
  • Enclave de valor.- Este se realiza cuando una porción de manzanas o lotes habitacionales son notoriamente diferentes en valor y características.
  • Corredor de valor.- Este último se aplica cuando el inmueble se encuentra en una avenida o vialidad principal, importante o muy transitada, ya que el tránsito de personas aumenta la plusvalía de una propiedad al incrementar la actividad económica de la zona, esto aun y cuando el inmueble no tenga el acceso en la avenida o vialidad principal.

En segundo término se evalúa el valor de la construcción tomando en consideración aspectos como:

  • Si el inmueble es comercial, industrial o habitacional.
  • El número de pisos de la construcción o del inmueble en el caso de condominios verticales.
  • Si cuenta con alberca.
  • La superficie del Terreno.
  • La superficie de la construcción.
  • La antigüedad de la construcción.

Así mismo se toma en consideración los rangos de valores, que son tablas emitidas por cada municipio en sus leyes de ingresos, que marcan el monto del impuesto predial de acuerdo al rango del valor catastral en que se encuentra determinada vivienda, es decir, son parámetros establecidos en tablas que se determinan en base al valor catastral por ejemplo: …

“Si en la ley se estipula:

a).- Valor catastral del inmueble de un peso hasta cien mil pesos, se cobrara “X” cantidad.

b).- Valor catastral del inmueble desde ciento un mil pesos hasta doscientos mil pesos, se cobrara “Y” cantidad.

Y mi hermano compra un inmueble con valor de cincuenta mil pesos, mi tío compra un inmueble con valor de ciento veinte mil pesos y yo un inmueble con valor de treinta mil pesos, mi hermano y yo estaríamos pagando “X” cantidad por encontrarnos en el supuesto del inciso a) que es el primer parámetro y mi tío pagaría “Y” cantidad porque el valor de su inmueble pasa al segundo parámetro marcado en el inciso b)”…

Así pues, en general existen muchos factores que influyen en el valor del Impuesto PREDIAL y que guardan relación con la riqueza del cada sujeto, pues un inmueble entre más metros de terreno sea y más y mejor construcción posea más alto será el cálculo del impuesto PREDIAL, ahora bien, muchos municipios de la entidad han sido omisos en emitir en sus leyes de ingresos estas tablas de valores, lo cual se traduce en una transgresión a los derechos de las personas.

Aunado a ello sobre el impuesto PREDIAL, se cobra también el IMPUESTO ADICIONAL a razón del 25% del valor del primero, el cual resulta inconstitucional al tomar como base otro impuesto, ya que esto no refleja la capacidad contributiva o riqueza del sujeto, en otras palabras se genera una doble tributación al calcular un impuesto en otro.

Por ello, si lo deseas nuestra firma legal puede asesorarte para verificar si es posible impugnar el cobro del impuesto PREDIAL y su ADICIONAL y en su caso iniciar la acción legal para restituirte tus derechos.

Lic. Victor Vizzuett